Założenia zmian w ustawie o własności lokali

Kancelaria Prezesa Rady Ministrów opublikowała założenia nowelizacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, które mogą istotnie wpłynąć na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Przedstawione założenia w dużej mierze odpowiadają na sygnalizowane w orzecznictwie trudności w wykładni przepisów lub potwierdzają ich interpretację wypracowaną przez naukę prawa i sądy.

Należy pamiętać, że to początkowy etap prac legislacyjnych i wiele z proponowanych zmian może ulec modyfikacji lub w ogóle nie wejść w życie.

Poniżej przedstawiamy te założenia z krótkim komentarzem.

1. Zmiana zasad głosowania we wspólnotach mieszkaniowych

W naszej ocenie to najdonioślejsza z proponowanych zmian, która oddziaływałaby na wszystkie wspólnoty mieszkaniowe.

Ministerstwo proponuje odejście od żelaznej dotąd zasady podejmowania uchwał bezwzględną większością głosów liczoną udziałami w nieruchomości wspólnej (z wyjątkami dotyczącymi głosowania według zasady 1 właściciel – 1 głos).Nowy sposób głosowania zakładałby możliwość podjęcia uchwał większością osób biorących udział w głosowaniu – w przypadku indywidualnego zbierania głosów oraz w tzw. trybie mieszanym.

Ustawa ma określać minimalny okres głosowania (dwa tygodnie), który mógłby zostać wydłużony przez wspólnoty mieszkaniowe.

Taka zmiana może doprowadzić do przyspieszenia podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych.

Ciekawym rozwiązaniem są mechanizmy zabezpieczające przed podejmowaniem decyzji z udziałem niewielkiej liczby właścicieli, tj.:

a) wyłączenie możliwości podjęcia uchwał na zebraniu, jeśli nie będą one poparte bezwzględną większością ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej,

b) minimalny okres zbierania głosów przed uznaniem uchwał za podjęte większością osób głosujących.

2. Upoważnienie wspólnot mieszkaniowych do bezpośredniego dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej

Tę propozycję należy ocenić pozytywnie, jako znacznie uproszczającą dochodzenie roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej, co w zasadzie powinno stanowić jedno z najważniejszych zadań nowopowstałych wspólnot mieszkaniowych.

Na gruncie aktualnych przepisów skierowanie pozwu przeciwko deweloperowi przez wspólnotę mieszkaniową jest niezwykle skomplikowane i wymaga m.in. podjęcia uchwały oraz podpisywania umów cesji.

Proces ten jest czasochłonny i zazwyczaj nie przynosi efektu w postaci przeniesienia na wspólnoty mieszkaniowe roszczeń przez wszystkich właścicieli (co z kolei ogranicza wartość roszczenia).

W tym zakresie istotne będą szczegóły proponowanych rozwiązań – muszą być precyzyjne, aby nie powodowały dalszych kontrowersji (np. w zakresie podstaw prawnych roszczeń). Z założeń wynika jednak, że Wspólnoty nie będą miały obowiązku zawierania umów cesji, aby skierować sprawę do sądu.

3. Zmiana sposobu zarządu w zwykłej formie

Proponowane założenia przewidują również uproszczenie zmiany sposobu zarządu (choć sformułowania użyte w tym zakresie nie są do końca precyzyjne), co miałoby już nie wymagać notarialnego protokołowania uchwały.

Uwaga: zarządcą powierzonym miałby być tylko podmiot będący zarządcą w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

4. Rozszerzenie obowiązku udostępniania lokalu oraz konsekwencje braku udostępnienia

Zgodnie z założeniami rozszerzeniu ma ulec obowiązek udostępnienia lokalu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, o którym mowa w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Ma obejmować również dostęp związany z kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, a także wykonywaniem zaleceń pokontrolnych.

Co istotne, dotąd wspólnoty mieszkaniowe nie miały skutecznych narzędzi do wyegzekwowania takich obowiązków. Ma to ulec zmianie – przewiduje się sankcję: w przypadku uporczywego uchylania się od powyższego obowiązku zarząd może zwrócić się do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną.

Co więcej, podobnie jak ma to miejsce w przepisach dotyczących spółdzielni mieszkaniowych, zaproponowano obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio jej powstaniem, bądź gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku. W razie odmowy dostępu – możliwe byłoby wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Z pewnością należy pozytywnie ocenić tę zmianę. Od dawna postulowano wprowadzenie narzędzi, które pozwolą zarządom wspólnot skutecznie realizować nadane im uprawnienia.

5. Rozstrzygnięcie kwestii własności urządzeń pomiarowych

Ustalenie, czy liczniki należą do wspólnot mieszkaniowych czy właścicieli lokali (a tym samym np. kto powinien ponosić koszt ich wymiany), wzbudza kontrowersje w orzecznictwie od wielu lat.

Stąd pozytywnie należy ocenić zamiar przecięcia sporów w tym zakresie. Zgodnie z przedstawionymi założeniami, mają one stanowić część nieruchomości wspólnej.

6. Możliwość podwyższenia opłat lokalom mieszkalnym

Planowane zmiany objęły także wprowadzenie możliwości podwyższenia opłat na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali również lokalom mieszkalnym (obecne brzmienie przepisu odnosi się jedynie do lokali użytkowych).

Również tę zmianę należy ocenić pozytywnie. Działalność prowadzona w lokalach mieszkalnych nierzadko bardziej wpływa na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej niż działalność w lokalach usługowych.

Stąd dotychczasowe wyłączenie takich lokali z możliwości podwyższenia opłat ponad proporcję wynikającą z udziałów w nieruchomości wspólnej było nieuzasadnione.

Pozostałe zmiany o charakterze doprecyzowującym:

a) balkony – elementy konstrukcyjne (płyta, izolacja, balustrady) jako część nieruchomości wspólnej – potwierdzenie stanowiska wynikającego z jednolitej linii orzecznictwa,

b) wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna z własnym majątkiem – próba doprecyzowania jej statusu prawnego,

c) jednoznaczny obowiązek płatności zaliczek na poczet zużycia mediów w lokalach do 10. dnia miesiąca. W ponoszeniu tych kosztów pośredniczą wspólnoty mieszkaniowe, jednak przepisy ustawy o własności lokali wprost odnosiły się tylko do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej;

d) doprecyzowanie zasad odpowiedzialności subsydiarnej właścicieli za zobowiązania wspólnoty,

e) definicja czynności zwykłego zarządu zgodna z próbą definiowania podjętą w nauce prawa – bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia,

f) wprowadzenie pojęcia funduszu remontowego i innego funduszu celowego do przepisów ustawy oraz wymóg ich powołania uchwałą,

g) możliwość wykorzystywania przez wspólnoty komunikacji elektronicznej (założenia wskazują m.in. na zawiadomienia o zebraniu oraz zawiadomienia o podjęciu uchwał),

h) doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego,

i) obowiązek składania sprawozdania zarządu/zarządcy w formie pisemnej

j) wydłużenie terminu złożenia sprawozdania na rocznym zebraniu do końca kwietnia (zamiast marca) – jak się wydaje tym samym wydłużenie ulegnie termin na przeprowadzenie zebrania;

k) możliwość zwołania i przeprowadzenia zebrania przez właścicieli, gdy zarząd nie wykonuje tego obowiązku, mimo wniosku właścicieli reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów.

Podsumowanie

Zakres proponowanych zmian jest szeroki i większość z nich należy ocenić jako krok w dobrym kierunku.

Z uwagi na wstępny etap prac legislacyjnych warto jednak podkreślić, że konkretne brzmienie przepisów będzie miało kluczowe znaczenie dla ich oceny, a tym samym dla wpływu nowelizacji na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.