Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Długo oczekiwana zmiana w przepisach dotyczących planowania przestrzennego została uchwalona w dniu 7 lipca 2023 r. Choć kluczowe obowiązki gmin, jakie wynikają z nowelizacji, mogą być wykonane do końca 2025 r., a proponowane jest ich dalsze odroczenie, warto znać podstawowe założenia zmian.

Koniec ze studium uwarunkowań, czas na plany ogólne

Najszerzej komentowana, ale też niezwykle istotna, jest zmiana w kluczowych dokumentach regulujących planowanie przestrzenne na terenie gminy.

Nowelizacja przewiduje zupełnie nowy akt prawa miejscowego - plan ogólny uchwalany przez radę gminy. Plany te mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Te ostatnie zachowują moc do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

Co nowego pojawi się w treści planów ogólnych? Musi on określać strefy planistyczne, które określa ustawa (np. strefa wielofunkcyjna z zabudową wielorodzinną, strefa usługowa czy strefa zieleni i rekreacji), a także standardy urbanistyczne gminy. Ponadto, plan ogólny może określać strefy zabudowy śródmiejskiej oraz strefy uzupełnienia zabudowy (o których więcej poniżej).

Przyjmowane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego muszą być przy tym zgodne z planami ogólnymi.

Dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zachowują moc na danym obszarze do dnia wejścia w życie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze.

Decyzje o warunkach zabudowy

Nowelizacja wprowadza również nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zamiarem ustawodawcy jest zabieganie nieprawidłowościom, jakie wiązały się z nadużywaniem tej instytucji.

Kluczowe ograniczenie w tym zakresie polega na dodaniu dodatkowego warunku koniecznego do wydania decyzji WZ, tj. położenia danej nieruchomości na obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszar ten jest określany w planie ogólnym, zaś sposób jego wyznaczania zostanie określony rozporządzeniem ministra właściwego do spraw m.in. budownictwa oraz planowania przestrzennego.

Wprowadzono również nową zasadę przewidującą, iż decyzja WZ wygasa w terminie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Dotyczy to jednak decyzji, które staną się prawomocne od dnia 1 stycznia 2026 r. Decyzje, które stały się prawomocne wcześniej obowiązują bezterminowo (lub do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Zintegrowany plan inwestycyjny

Nowe przepisy wprowadzają także kolejne narzędzie planistyczne, które nie było przewidziane w dotychczasowych przepisach. Co do zasady ma ono zastąpić regulację tzw. Lex deweloper przewidującej możliwość odstąpienia od zasad przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drodze uchwały gminy.

Zintegrowany plan inwestycyjny jest przyjmowany przez radę gminy na wniosek inwestora. Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów zagospodarowania, które dotyczą tego samego obszaru.

Choć założenia są zbliżone do wspomnianej regulacji tzw. Lex deweloper, to istnieją różnice, np.:

a) zintegrowany plan inwestycyjny może być stosowany w szerszym zakresie, nie tylko odnośnie inwestycji mieszkaniowych;

b) w razie zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego, wójt, burmistrz lub prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem, których efektem może być zawarcie umowy urbanistycznej (ale nie musi, gdyż do jej zawarcia, gmina może odstąpić od rozmów);

c) umowa urbanistyczna dotyczy zobowiązania inwestora do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej. Inwestycja ta może polegać na wykonaniu szeregu inwestycji istotnych społecznie: począwszy od uzbrojenia terenu prze obiekty sportu i rekreacji do budowy placówek oświaty czy służby zdrowia.

Oczywiście powyższe uwagi to jedynie krótki wyciąg z planowanych zmian. Ich ocena będzie możliwa dopiero po kilku latach funkcjonowania, jednak można mieć nadzieję, iż okażą się one korzystne dla planowania przestrzennego.

Należy też liczyć się z możliwością dalszego odłożenia w czasie wejścia w życie obowiązku sporządzenia planów ogólnych, o co wnioskują same gminy, na których ten obowiązek spoczywa.

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688)